Guía Completa de Normativa de Licencias Turísticas / Hospedaje y Flex Living | Coliving en Madrid: Requisitos y Tramitación

La regulación de las Viviendas de Uso Turístico (VUT), los proyectos de hospedaje y los nuevos modelos de Flex Living | Coliving en la Comunidad de Madrid y el Ayuntamiento de Madrid exige un análisis técnico y urbanístico riguroso antes de cualquier inversión o transformación de inmuebles.

A continuación, nuestro equipo técnico de Cristina Beltrán Arquitectos desglosa los aspectos clave de la normativa urbanística, los requisitos indispensables y los pasos administrativos para legalizar estos activos con total garantía.

Espacio de coliving moderno y luminoso con una amplia vista urbana.

 1. Contexto Normativo en la Ciudad de Madrid

La regulación aplicable a las modalidades de hospedaje y residencia temporal combina normativas de carácter estatal, autonómico y municipal:

• Código Técnico de la Edificación (CTE): Marco normativo principal que establece las exigencias básicas de calidad, seguridad y habitabilidad de los edificios en España.

• Decreto 27/2026, de 25 de marzo (Comunidad de Madrid): Regula la ordenación de las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en la región, exigiendo el Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT).

• Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM 97): Regula las condiciones de implantación del uso hospedaje dentro de la ciudad de Madrid.

• Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM): Regula los trámites de Licencia de Obra / Actividad según el grado de intervención técnica.

2. Requisitos Técnicos Mínimos para Viviendas de Uso Turístico (VUT)

Para solicitar la inscripción y obtención del CIVUT en Madrid, el inmueble debe cumplir con unos estándares mínimos de habitabilidad y seguridad:

• Acceso independiente: En Madrid capital, se exige que el acceso a los apartamentos de uso turístico no comparta elementos comunes con los vecinos residentes (portal, ascensor o escaleras independientes).

• Superficie y distribución: La vivienda debe disponer como mínimo de cocina, baño y salón-dormitorio (estudios) o dormitorios independientes, respetando las dimensiones mínimas del PGOUM (40m²).

• Sistemas de ventilación y calefacción: Ventilación directa al exterior o a patios reglamentarios, así como instalación de calefacción y agua caliente sanitaria.

• Plan de evacuación y seguridad: Planos de evacuación visibles, extintores, luces de emergencia y señalización contra incendios instalados conforme a la normativa de protección contra incendios.

• Longitud y configuración de fachada: Debe disponer de una fachada mínima de 3 metros lineales.

• Altura libre mínima de estancias habitables: Todas las piezas habitables deben contar con una altura libre mínima entre pavimento y techo terminado de 2,50 metros.

• Posición sobre la rasante: Ninguna estancia habitable del inmueble puede encontrarse ubicada por debajo del nivel de la rasante.

3. Requisitos para Proyectos de Flex Living y Coliving

El modelo Flex Living | Coliving (alquiler flexible residencial con servicios integrados) requiere un encuadre urbanístico específico, habitualmente catalogado bajo el uso Residencial o Terciario Hospedaje:

Parámetro Técnico	Criterio Normativo en Madrid
Calificación del suelo	Admitido principalmente en parcelas con uso compatible de Terciario o Residencial.
Zonas Comunes	Obligatoriedad de destinar un porcentaje de la edificabilidad a espacios compartidos (coworking, gimnasio, lavandería).
Licencia de Actividad	Requiere la tramitación de licencia y proyecto técnico de actividad.
Accesibilidad	Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (DB-SUA) sobre accesibilidad universal.
Protección Contra Incendios	Cumplimiento de las exigencias básicas de seguridad en caso de incendio (DB-SI).

4. Procedimiento Paso a Paso para la Tramitación de la Licencia

El proceso de legalización con Cristina Beltrán Arquitectos sigue tres etapas clave para mitigar riesgos urbanísticos:

1. Informe Previo y Visita Técnica: Consulta técnica de viabilidad urbanística de la finca e inspección presencial previa a la compra o alquiler.

2. Redacción del Proyecto Técnico y Solicitud de Licencia: Elaboración de planos, memoria descriptiva, cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE) y plan de incendios. Solicitud a través de Entidad Colaboradora Urbanística (ECU) o el órgano municipal correspondiente para la obtención de la Licencia de Obra / Actividad.

3. Inspección Técnica y Registro Autonómico (CIVUT / Registro de Empresas Turísticas): Comprobación e inspección in situ para verificar que las instalaciones y la ejecución de la obra se ajustan estrictamente al proyecto presentado. Presentación de la declaración responsable de inicio de actividad ante la Comunidad de Madrid.

 Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Se puede convertir cualquier local comercial a Vivienda Turística en Madrid?

No. Depende de la zona urbanística, de si el inmueble permite el cambio de uso a residencial o terciario hospedaje, y de si cumple con los requisitos de ventilación, fachada mínima, accesibilidad, entrada independiente, etc.

¿Cuánto tiempo tarda el proceso de aprobación de la licencia?

Te confirmamos la viabilidad urbanística en menos de 24 horas de forma totalmente gratuita. Visitamos el inmueble el mismo día si es necesario y presentamos el proyecto en menos de 2 semanas. El Ayuntamiento o ECU dispone de entre 3 y 6 meses para la aprobación del proyecto. Una vez aprobado el proyecto (Licencia Urbanística) se solicita la Licencia de Funcionamiento. En el caso de que el Ayuntamiento tarde más de un mes en realizar la visita se podrá iniciar la actividad con todas las garantías legales. 

Sobre la fuente: Este contenido ha sido elaborado por el equipo técnico de Cristina Beltrán Arquitectos, estudio especializado en proyectos hoteleros, licencias de hospedaje, Flex Living | Coliving y reformas integrales en Paseo de la Castellana 141, planta 19, 28043, Madrid.