Normalmente, cuando un cliente o promotor encarga a un arquitecto un proyecto de construcción, éste suele desglosarlo en varias fases que pueden ser las siguientes:
1. Estudios previos: En ellos se suelen reunir los requisitos particulares del proyecto de construcción incluida la visita del arquitecto a la parcela, las consultas y el asesoramiento en todas las necesidades de servicios y se elabora de criterios de selección de otros especialistas para su inclusión en equipo del proyecto. También se elabora una lista de objetivos del proyecto de construcción, se aclaran los factores, procesos y condiciones urbanísticas, de diseño, funcionales, técnicas, económicas, energéticos y ecológicos; y se recopilan y valoran los datos del entorno. En Cristina Beltrán Arquitectos en Madrid, esta primera fase representa el 2,7 % del total de los honorarios.
2. Anteproyecto: En esta fase, se desarrolla un borrador del futuro proyecto de edificación que incluye las reuniones necesarias para el estudio de las soluciones alternativas bajo los mismos requisitos mediante representación y valoración gráfica, también incluye planos de la vivienda: de cada planta, de cada fachada y de las secciones representativas. Además se elabora una memoria de calidades acorde a los gustos, necesidades y presupuesto del cliente, infografías (representación en imágenes 3D) del proyecto y una presupuesto de los costes de construcción de la obra, que incluye presupuesto de ejecución material y presupuesto de ejecución por contrata local de referencia.
3. Proyecto Básico: en esta fase del trabajo es en la que se definen de modo preciso las características generales de la construcción, mediante la adopción y justificación de soluciones concretas. Su contenido es suficiente para solicitar, una vez obtenido el preceptivo visado colegial, la licencia municipal u otras autorizaciones administrativas, pero insuficiente para iniciar la construcción. Si necesitas más información sobre el proyecto básico la puedes encontrar pulsando aquí.
4. Solicitud de la licencia de obras: Elaboración de los modelos de documentación para las distintas aprobaciones requeridas bajo las normativas públicas de planificación y elaboración de toda la documentación necesaria para la solicitud de la licencia de obras.
5. Proyecto de Ejecución: Fase del trabajo en la que se desarrolla el proyecto básico, con la determinación completa de detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos, definiendo la obra en su totalidad. Su contenido será el necesario para la realización de las obras de construcción contando con el preceptivo visado colegial y la licencia correspondiente. Para saber lo que incluye el proyecto de ejecución lee nuestro post específico.
6. Asistencia en la adjudicación del contrato: En esta fase asesoramos al promotor en la adjudicación del contrato con el constructor según los criterios de selección de otros especialistas para su inclusión en equipo del proyecto establecidos en los estudios previos.
7. Acta de replanteo: Aprobación y coordinación del comienzo de la ejecución de la construcción.
8. Dirección de la obra: para llevar a cabo la dirección de la obra, elaboramos un gráfico temporal de la misma. Supervisamos la ejecución del proyecto de construcción en conformidad con la aprobación de la construcción, la ejecución de las estructuras portantes, incluyendo los ensayos de materiales utilizados. También nos encargamos de la coordinación de los especialistas involucrados en la supervisión de la obra y de la comprobación de la facturación. Además realizamos el Libro de Órdenes y Asistencias de acuerdo con lo previsto en el Decreto 462/1971, de 11 de marzo: en el Libro de Órdenes y Asistencias el director de obra y el director de la ejecución de la obra consignan las instrucciones propias de sus respectivas funciones y obligaciones.
9. Liquidación y recepción de obra: por último, en esta fase, nos encargamos de la inspección del edificio terminado para la determinación de defectos antes de la expiración de los períodos de garantía para las empresas constructoras. Recopilamos el material gráfico del proyecto de edificación, completamos y entregamos el Certificado Final de Obra de acuerdo con el Decreto 462/1971, de 11 de marzo, del Ministerio de la Vivienda: el director de la obra certifica que la edificación ha sido realizada bajo su dirección, de conformidad con el proyecto de construcción objeto de licencia de obra y la documentación técnica que lo complementa, hallándose dispuesta para su adecuada utilización con arreglo a las instrucciones de uso y mantenimiento. Y para terminar, al certificado final de obra se le unen como anejos los siguientes documentos:
a) Descripción de las modificaciones que, con la conformidad del promotor, se hubiesen introducido durante la obra, haciendo constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia; y
b) Relación de los controles realizados durante la ejecución de la obra y sus resultados
Si quieres saber lo que incluye el proyecto básico y el proyecto de ejecución, lo podrás encontrar en nuestro siguiente post.
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* Nota: Este post fue publicado originalmente el día 22 de Junio de 2015 y ha sido actualizado.
